中央明確積極推動城中村改造。2023年4月28日，中共中央政治局會議首次提出在超大特大城市積極穩步推進城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設；規劃建設保障性住房。2023年7月21日，國務院常務會議審議通過《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》，指出要堅持穩中求進、積極穩妥，優先對群眾需求迫切、城市安全和社會治理隱患多的城中村進行改造；成熟一個推進一個，實施一項做成一項，真正把好事辦好、實事辦實；要堅持城市人民政府負主體責任，加強組織實施，科學編制改造規劃計劃；多渠道籌措改造資金，高效綜合利用土地資源，統籌處理各方面利益訴求；把城中村改造與保障性住房建設結合好；積極創新改造模式，鼓勵和支持民間資本參與，努力發展各種新業態，實現可持續運營。2023年7月24日，中共中央政治局會議再次提出要加大保障性住房建設和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，盤活改造各類閑置房產。

超大特大城市積極推進城中村改造。超大特大城市積極制定城中村改造的目標，推進城中村改造項目建設。根據國務院于2014年下發的《關于調整城市規模劃分標準的通知》，城區常住人口1000萬以上的城市為超大城市，城區常住人口500萬以上1000萬以下的城市為特大城市；根據住房和城鄉建設部公布的《2021年城市建設統計年鑒》，截至2021年末，全國共有超大城市8個，分別為上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津、武漢；全國特大城市11個，分別為杭州、東莞、西安、鄭州、南京、濟南、合肥、沈陽、青島、長沙、哈爾濱。如2023年3月16日，上海市人民政府發布《上海市城市更新行動方案（2023—2025年）》，明確加快推進“兩舊一村”改造工作，到2025年，中心城區周邊“城中村”改造項目全面啟動；截至2022年年底，全市待改造的城中村點位數為679個，約涉及10.7萬戶居民；2014至2020年認定的49個城中村改造項目中，已完成動遷收尾的有40個；2021至2022年新批準的13個項目中，有7個項目已啟動房屋土地征收，其中4個項目已處于收尾階段；2023年上海計劃啟動10個改造項目，改造老舊村居房屋不少于130萬平方米，受益居民將達4000戶。2023年7月17日，廣州市住房與城鄉建設局發布《廣州市城中村改造條例（征求意見稿）》，明確通過城中村改造加強住房保障和人才安居，推動城中村傳統產業轉型升級；廣州市2023年共有164個城中村改造項目列入年度計劃，2023年重點建設正式項目共647個，年度計劃投資3588億元，其中城中村改造項目共36個，總投資231.64億元。

超大特大城市城中村改造模式差異較大。超大特大城市結合城市發展階段與發展特點，因城因區因村施策，制定差異化城中村改造模式。如深圳市推進統租改造，即統租企業與城中村的房東簽好租售協議，統一收儲城中村房源進行改造，并對周邊配套升級，把一部分房子進行出租，把一部分房子轉變成保障性住房出售，政府出資補貼統租企業，銀行提供授信，由統租企業負責推進；2023年3月2日，為引導、規范城中村住房規?；赓U改造，統籌推進城中村綜合整治與保障性租賃住房籌集工作，深圳市住房和建設局制定了《深圳市城中村保障房規?；焚|化改造提升指引》，明確基本要求、改造要點、改造案例等內容。北京市推進以地換房，即在異地先蓋好“安置房”或政府購置“安置房”，再啟動“搬遷和征地”，居民直接“用地換房”，然后對城中村地塊進行規劃建設。2023年3月31日，北京市政府發布《北京市征收集體土地房屋補償管理辦法（征求意見稿）》，正式公布施行后將作為今后征收集體土地房屋補償的依據，明確廢止了房屋拆遷許可證制度，將集體土地房屋“拆遷”改為“搬遷”；將集體土地上房屋搬遷補償納入征收集體土地征收程序，實現征地與房屋搬遷同步實施，擬制定房屋補償安置方案，并隨征地補償安置方案一并進行公告，充分保障了被征收人的知情權、參與權。

城中村改造存在資金投入大、資金平衡缺口大、居民意愿難統一、規劃調整較困難、項目推進落地慢等問題，以地方國有平臺公司為主，急需引入社會資本推進城中村改造項目，對建筑企業是機遇也是挑戰，筆者認為建筑企業應把握城中村改造帶來的兩大機遇：

建筑企業應聚焦政府債務率相對較底、政府資信相對較好、城鎮化率超過60%的省會城市、百強城市或百強縣，以已經營布局的城市為核心，借助上級單位、合作企業或中介機構的資源關系，與地方政府、地方平臺公司進行高層對接與交流合作，結合地方政府城市建設發展需要，對城中村改造項目進行合理包裝策劃，與地方建筑企業、勘察設計企業組建聯合體拓展城中村改造EPC項目；通過在當地組建子分公司、與地方平臺公司組建合資公司等多種方式，與地方政府建立戰略合作關系，融入地方城市建設發展，實現核心城市深耕經營，穩固核心城市城中村改造市場地位。

建筑企業應聚焦政府債務率相對較底、政府資信相對較好的超大特大城市，以已經營布局的城市為核心，整合產業鏈上下游的地產開發資源、金融資源與商業運營資源，借助上級單位、合作企業或中介機構的資源關系，與地方政府、地方平臺公司進行高層對接與交流合作，綜合考慮地方政府訴求、城中村居民訴求、聯合體各方的訴求，對城中村改造項目進行定制化的包裝策劃，為地方政府、地方平臺公司提供一攬子解決方案，在保證合法合規的前提下，穩妥拓展城中村改造“一二級聯動開發”項目，通過保障性住房回購、商品房出售、委托商業運營、政府財政補貼等多種方式獲取投資收益，帶動城中村改造施工業務獲取施工利潤，確保各方共贏。

建筑企業應聚焦核心城市，積極拓展城中村改造EPC項目，謹慎拓展城中村改造投資項目，精選城中村改造投資項目，結合當地城中村改造政策與房地產市場發展形勢，堅持“一城一區一村一策”，制定定制化策劃方案，在保證投資收益、施工利潤且各方共贏的前提下，參與城中村改造投資項目，不盲目承接城中村改造投資項目，確保企業高質量發展。

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